La baisse du volume des ventes et le fléchissement des prix enregistrés en Ile-de-France au deuxième trimestre 2023 devraient se poursuivre dans les mois à venir, selon les notaires du Grand Paris.

La note de conjoncture trimestrielle présentée ce jeudi 7 septembre fait apparaître une diminution du nombre de transactions sur les appartements de 25% en un an, en Ile-de-France (23% dans la capitale, 26% en petite couronne, 24% en grande couronne).

« Le marché de la maison ancienne a subi le choc le plus sévère, » constatent les notaires, puisqu’il enregistre une baisse des transactions de 27% au deuxième trimestre 2023, par rapport à la même période en 2022 (33% en petite couronne, 25% en grande couronne).

Dans le même temps, les prix sont en recul de 4,4% pour les appartements parisiens (3,8% en petite couronne, 1,7% en grande couronne) et de 1,9% pour les maisons en Ile-de-France (2,2% en petite couronne et 1,7% en grande couronne).

La tendance devrait se confirmer en octobre, selon les indicateurs avancés des notaires, basés sur les promesses de vente.

Les notaires concluent à « un choc prolongé » sur le marché immobilier.

Un décret du 25 août dernier permet à plus de 2 000 communes supplémentaires d'appliquer une taxe sur les logements vacants et de majorer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

Jusqu’alors, cette possibilité était réservée aux collectivités situées en territoires tendus sur des zones d’urbanisation continue, de plus de 50 000 habitants.

Le nouveau texte supprime cette dernière condition en application de l’article 73 de la loi n°2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023.

Il étend ainsi le champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants et la majoration de la taxe d'habitation sur les logements meublés non affectés à l'habitation principale « aux communes qui, sans appartenir à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants, sont confrontées à un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant. »

La base de calcul de cet impôt local perçu au profit des communes a été revalorisée de 7,1 %.

La taxe foncière est calculée à partir de la valeur locative du bien, sur laquelle est appliquée un abattement de 50 % pour tenir compte des frais supportés par les propriétaires.

Ces valeurs sont réactualisées tous les ans en tenant compte de l’évolution de l’indice des prix à la consommation harmonisé publié en novembre par l’Insee, soit une augmentation forfaitaire de 7,1 % de la base de calcul des propriétés bâties et non bâties (hors locaux professionnels). Notez que « la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est impactée de la même façon, » comme l’indique le site du gouvernement.

Cette valeur est ensuite multipliée par les taux d’imposition votés par chaque collectivité. Au printemps dernier, David Lisnard, président de l'Association des maires de France, annonçait une augmentation de ces derniers dans 19% des villes de plus de 40 000 habitants. A contrario, précisait-il, 81% des communes de cette taille ne devaient pas y procéder.

La taxe foncière sur les propriétés bâties, est due par toute personne propriétaire ou usufruitière d’un bien immobilier au 1er janvier de l’année.

Elle est établie tous les ans en septembre pour l’année entière, d’après la situation au 1er janvier de cette même année. En cas de vente en cours d’année, l’acte prévoit généralement une clause de répartition entre acheteur et vendeur en fonction de la date du transfert de propriété.

Les avis d’imposition ont commencé à être envoyés à la fin du mois d’août.  Les contribuables qui ne sont pas mensualisés, doivent s’en acquitter au plus tard à la mi-octobre (le 21 octobre pour le paiement en ligne).

L’assureur n’est pas tenu de communiquer au nouveau propriétaire d’un bien, les sinistres survenus avant la vente, précise la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 6 juillet dernier.

Dans cette affaire, une femme se porta acquéreur d’un logement et d’une exploitation agricole à l’automne 2009.

Elle souscrivit un contrat multirisques habitation auprès de la compagnie qui assurait précédemment le vendeur pour ce même bien. Ce dernier avait d’ailleurs bénéficié d’une indemnisation de sa part à la suite de désordres causés par une sécheresse survenue en 2003 et reconnue comme catastrophe naturelle par arrêté ministériel.

Le dédommagement devait être consacré à la réparation de l’habitation mais les travaux n’avaient jamais été effectués.

Or quelques années plus tard, en 2011, une sècheresse sévit de nouveau sur le territoire de la commune où se situait le bien.

Constatant des fissures sur les murs porteurs, les plafonds et le sol de l’habitation, la nouvelle propriétaire demanda à l’assureur de l’indemniser. Celui-ci refusa. Il lui fît savoir qu’il avait déjà dédommagé les anciens propriétaires pour des désordres similaires.

La propriétaire assigna le fils des vendeurs, exploitant agricole des terres vendues et l’assureur afin qu’ils soient condamnés à prendre en charge le préjudice subi.

Elle fût déboutée de la demande formée contre l’assureur et se pourvu en cassation estimant que celui-ci avait manqué à ses obligations de loyauté et d’information. Elle considéra que l’assureur aurait dû l’avertir de la survenance du sinistre et de la transaction intervenue avec l’ancien propriétaire. D’autant plus que ce dernier avait indiqué à l’assureur qu’il ne procèderait pas aux travaux de réfection nécessaires à la consolidation de l’habitation.

La Cour de cassation rejeta le pourvoi et confirma la décision de la cour d’appel. La société d’assurance « n’était pas tenue d’informer l’assurée d’un sinistre antérieur à la souscription du contrat, dès lors qu’elle avait payé l’indemnité nécessaire à la réparation des désordres. »

La hausse des taux d’intérêt devrait provoquer une diminution des prix en 2023 et 2024, d’après Oxford Economics, « allant de -5 % au Royaume-Uni à - 3 % en France. »*

Cette courbe descendante devrait s’observer sur les principales places européennes, dans des proportions plus ou moins importantes selon les pays et le type de taux d’intérêt pratiqué.

Sans surprise, c’est dans les Etats où le crédit immobilier est affecté d’un taux variable que la chute devrait être plus conséquente. La Suède a par exemple enregistré une baisse de 9 % au premier trimestre 2023.

La plateforme SignalConso, service public gratuit de la Direction générale de la consommation, de la concurrence et de la répression des fraudes (DGCCRF), dispose désormais de son appli mobile.

Ce service vise à permettre aux particuliers de signaler un problème qui les oppose à un professionnel : retard de livraison, difficulté à se faire rembourser, fausses promotions, refus de garantie, clauses abusives, prix non affiché, etc. L’objectif étant qu’une solution amiable soit trouvée entre le consommateur et l’entreprise concernée. Les signalements sont intégrés dans la base de données de la DGCCRF qui ciblera ses contrôles sur les entreprises fréquemment mises en cause.

signal.conso.gouv.fr