Faire défaut à l'une de ses échéances de prêt immobilier ne justifie pas que la banque exige le remboursement total du prêt.

Dans cette affaire, un emprunteur fait défaut à l’une des échéances de remboursement de son prêt immobilier. La banque exige immédiatement, sans mise en demeure préalable ni préavis, le remboursement de la totalité des sommes dues au titre du prêt immobilier, en application d’une clause du contrat de prêt. La cour d’appel valide l’action de la banque. Décision censurée par la Cour de cassation qui estime que le juge aurait dû examiner préalablement le caractère abusif d’une telle clause.

Cour de cassation, 1re chambre civile, 22 mars 2023, n°21-16.476

Le diagnostic de performance énergétique, obligatoirement annexé au bail lors de sa conclusion, ne l'est pas en cas de reconduction tacite.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit obligatoirement être annexé à tout contrat de location d’un logement. Toutefois, comme le soulève une députée, lors des questions au gouvernement, cette obligation ne s’applique pas en cas de reconduction tacite du bail. Elle suggère que cette obligation s’impose au propriétaire tous les dix ans.

Le ministre en charge de la Ville et du Logement confirme l’absence de cette obligation mais rappelle que le locataire est en droit de demander un DPE valide au propriétaire lors de la reconduction afin de s’assurer du respect des critères de décence du logement. Pour rappel, les DPE, réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Réponse ministérielle n°2902, JO Assemblée nationale 28 mars 2023

Une nouvelle aide est proposée aux parents apprenant la maladie de leur enfant.

Les parents apprenant la pathologie de leur enfant bénéficient désormais de deux jours de congé, à la charge de l’employeur. Pour les fonctionnaires, il s’agit d’une autorisation spéciale d’absence (ASA). Les pathologies concernées sont les cancers mais aussi les maladies chroniques : AVC ; diabète de type 1 et 2 ; affections neurologique et musculaire ; épilepsie grave ; insuffisance respiratoire grave ; mucoviscidose ; sclérose en plaques…

Décret n°2023-215 du 17 mars 2023

Premier achat immobilier, travaux à réaliser ou difficultés financières… À chaque étape de la vie, un coup de pouce de la famille pour concrétiser ses projets ou surmonter une période délicate peut s’avérer utile. Mais au moment de prêter de l’argent à ses proches, mieux vaut respecter toutes les règles légales.

Risque fiscal

Un prêt consenti oralement sans aucune trace écrite ni déclaration auprès de l’administration fiscale peut, au final, coûter cher. En effet, la réglementation fiscale prévoit que les prêts entre particuliers d’un montant supérieur à 5 000 €, avec intérêt ou non, doivent faire l’objet d’une déclaration aux services des impôts.

Le déséquilibre familial et le divorce de l’emprunteur

Prêter à l’un de ses enfants dans le besoin est une démarche courante. Mais quid des frères et soeurs qui étaient dans une situation différente ? En cas de décès du prêteur, l’absence de document écrit pourra laisser libre cours à tous les débats, les uns suspectant que la somme prêtée dépasse le montant annoncé par l’emprunteur, les autres affirmant que le prêt était consenti avec intérêts…

De même, lorsque des parents décident de prêter une somme à leur enfant marié sous le régime légal, qui ne dispose que d’un compte joint avec son épouse, les choses se corsent en cas de divorce. Au moment du partage, l’emprunt a toutes les chances de « passer aux oubliettes ». Et si ce n’est pas le cas, l’administration fiscale pourrait y voir une donation déguisée des beaux-parents à leur gendre ou belle-fille… taxée à 60 %.

La garantie : le prêt familial notarié

Le contrat de prêt peut être réalisé sous seing privé. Il doit être signé par les parties et la somme prêtée doit faire l’objet d’une mention manuscrite en toutes lettres et en chiffres. Face aux nombreuses règles de forme à respecter et aux risques de contestation des tiers, opter pour le contrat de prêt sous forme authentique, c’est-à-dire notariée, offre de nombreuses garanties. Non seulement, les parties bénéficient des conseils d’un professionnel pour la rédaction des différentes clauses mais le document a de surcroît « date certaine », c’est-à-dire que sa date ne pourra être contestée. De plus, l’acte étant notarié, il n’y a donc pas de risque de perdre le document.

PSouvent vécu comme une "double peine", le droit de partage est une taxe qui s'applique sur tout patrimoine partagé ayant fait l'objet d'un acte notarié. Il s'applique aux séparations et aux successions mais à des taux différents. Les explications de Sonia Debladis, notaire.

Dans quels cas faut-il s’acquitter du droit de partage ?

Le droit de partage est une taxe due au Trésor public lorsqu’un bien détenu en indivision est partagé. Il concerne les époux dans le cadre d’un divorce, les partenaires de Pacs ou concubins en cas de séparation. Les partages qui interviennent suite à une succession font également l’objet de cette taxe. Toutefois, son taux varie selon les situations. Depuis le 1er janvier 2022, il s’élève à 1,10 % (contre 1,80 % en 2021 et 2,50 % auparavant) de la valeur nette partagée pour les partages intervenant suite à des divorces ou des séparations. Il reste maintenu à 2,50 % dans le cadre des partages intervenant suite à une succession.

Existe-t-il des solutions pour éviter cette taxe ?

Le droit de partage est directement attaché à l’acte notarié du partage. Par conséquent, pour ne pas payer cette taxe, il faut qu’il n’y ait aucun acte de partage. Cela est possible, par exemple, si le couple procède à un partage amiable et verbal, notamment pour les meubles. Concernant les biens immobiliers, le seul moyen d’y échapper est de vendre le bien avant la mise en place de la procédure de divorce ou la séparation de Pacs.

Le régime matrimonial a-t-il une incidence sur le droit de partage ?

Dans la grande majorité des cas, les couples, quel que soit leur régime matrimonial, achètent leur résidence principale ensemble. Par conséquent, la question du partage se posera de façon identique. Bien sûr, il est plus fréquent, dans un régime de séparation de biens, que l’un des époux soit seul propriétaire d’un bien immobilier. Mais cela peut aussi arriver dans un régime communautaire, lorsque le bien est reçu par héritage par exemple. Dans ce cas, aucun droit de partage n’est dû sur ce bien, à condition que le bien ait été financé avec des fonds propres.

Les demandes d'autorisations d'urbanisme (permis de construire, démolir, déclaration préalable de travaux...) sont soumises à des règles très strictes tant sur les modalités administratives que les délais de réponse à respecter. Un faux pas de la collectivité ou du demandeur suffit à invalider ou au contraire à confirmer tacitement la demande.

Dans cette affaire, un dossier de déclaration préalable de travaux est déposé pour l’implantation d’une antenne-relais de téléphonie mobile. Le maire de la commune exige ensuite des pièces complémentaires ne figurant pas sur la liste des pièces obligatoires. L’opérateur fournit les documents demandés trois mois plus tard. Le maire refuse finalement le projet mais le demandeur demande l’annulation de cette décision.

Le tribunal administratif puis le Conseil d’État lui donnent raison. En effet, les juges considèrent que la pièce demandée n’étant pas dans la liste des pièces exigibles, elle est illégale. À ce titre, le délai d’instruction de la demande de déclaration préalable n’a pas été interrompu : la déclaration préalable a donc été tacitement autorisée.

Conseil d’État, section, 9 décembre 2022, n°454521